玄学

欧神说,知识分为体、用、术。

所谓体,就是例如牛顿第一定律这种,覆盖率很广、具有普遍性的知识。而所谓术,就是一些细枝末节,例如你开一家小店要跟哪个城管递烟。体牛逼,但体不落地。术对赚钱的作用最直接,但术没有体系,换了个场景又完全走不通。

以买房论之,房子的价格等于未来租金在今天的折现。这是体。但你靠这个来买房子,呵呵,别太认真。不如多跟两个中介聊聊来得实际。

于是就产生了一对矛盾体:我知道世界由理性的美丽的客观规律所支配,但我同时知道我不可能掌握这个规律。所以在理论层面我相信科学,在实操层面我相信经验、玄学、八卦、道听途说、假语村言。

你细心观察,这个矛盾的存在极为普遍。普遍得让人忘记了科学的存在。

对待这个矛盾,我们应该有一个理论上的认识:

  1. 坚定相信科学的价值。
  2. 积极利用科学指导实际。
  3. 积极将经验上升为科学。

  1. 房价怎么决定

资产的价值,等于未来收入的折现。这是定律。

有人反驳,房子的收入就是租金。现在一线城市的房价,相当于50-100年的租金,年化2%,还不如存银行。

说的一点都不错。

有人又反驳:房子不同,房子会涨,所以租售比低一点正常。

这句话,似是而非。的确是因为房子会涨,可我们就是讨论房子的价值从何而来,怎么可以假定它会涨呢?逻辑上这不通。

正确的反驳方法是:因为未来的租金会涨。

今天100万的房子一年收1万租金,但10年后租金可能是3万,20年后可能是10万。这样算下来,年化就远高于1%了。用房子的升值预期去反驳租售比低,逻辑不通。用房租的升值预期去反驳,则毫无毛病。

房子的价值,就等于未来收入的折现。这是定律。当然,我们判断房子的价值,是不会从未来租金来计算的。鬼知道未来是多少租金。但我们如果预期货币会贬值,则租金必然上涨,这个定律就发挥作用了。

2. 交易费用的引入

我忘了是哪一天早上不小心看了一眼张五常的文章,讲玉石还是文物的。大意是说,因为判断难度下降,他们的价值就蹭蹭上升了。

资产价值的判断,不是容易的事情。于是存在一个信息费用,庞大的信息费用。所谓低估高估,所谓获利,其实都是源于这个价值—理论上说,如果不存在信息费用,价格除去利息以后根本就不会变动。

这个观点太厉害了。让我一下子明白了许多事情。

比如老大为啥老说做事情要做“离钱近的”。(之前写过)

比如买房子为啥要买电梯次新带花园。(容易跟随主升浪)

一个房子之所以会涨,理论上只有两个原因。第一,它的价值上升了。第二,妨碍它的价值被体现的障碍被消除了。

但有一个值得小心的点:以上两件事情发生的时间点。如果5年后一个房子旁边有大发展,那么“房子价值上升了”这件事情,相当于发生在现在,而不是5年后。而如果市场价格在3年后才开始体现这个事情,那也只是信息费用导致大家晚了两年才知道。这两年就是套利的机会。

3. 价值的来源

有些剑指偏锋的买房手法,例如买老破大。之前水库系的谢大湿,就喜欢叫人买龙岗老破大,站岗据说不少,他也只好转向幕后。

老破大的一个质疑点:谁会喜欢住那种房子。

但这个质疑点并非万能。很多破破烂烂但位置还可以的房子,在去年的升浪中,照样蹭蹭上涨。

价值是主观的,还是客观的?这是经济学里一个常见的问题。比如经济学假设一个人自私,但我主观上可以控制自己完全不自私啊。那是不是推翻了经济学的假设呢?并不会。因为有三个法宝:长期、大众、生存。你可以一天不自私,但无法一辈子不自私;你可以自己不自私,但无法让大家都不自私;你不自私,你可能就在竞争中被淘汰。

房子的价值,类似地,任凭一个房子怎么涨,你都可以闭上眼睛说,我不听我不听我不听。但对于社会大众在几年的时间里,一个房子的价值就是客观的。你在南山上班你就会想在南山有房子。很多人都这么想,房子就会涨。这么想的人越有钱,房子就涨得越厉害。

4. 替代

对抗价值的,并不是反驳,而是:替代品。在市场里,跟你最接近的,才是你最大的敌人。

比如欧大曾经说,不要投资小房子。因为小房子会被城中村所挑战。

这是对的。

或许你说,城中村的居住不如商品房。可是,替代不需要完全一样。比如美团就替代了方便面。然而小房子有一样东西城中村无法替代:学位。但学位也不是完全不可以替代。如果学位房继续涨,学票的价值继续提高,那学位的替代品也会掺和进来:补习、出国。近两年,南边的小城烽烟不断,毛衣战又迟迟没有缓解的迹象,导致深圳的学区房大涨一波。

最近因为深圳限购,投资临深成为一个热话题。一个问题不可回避:临深地区是否具有不可替代性。

5. 考试

理论行不行,看能不能解释事实。

1)罗湖为什么不涨

2)西部为什么涨

3)学位房为什么大涨

4)省会为什么涨

5)惠州临深为什么会涨

6)广州为什么比深圳晚启动?京沪为何横盘?

7)不同地区大小房子相比怎么样,为什么

8)选择花园次新电梯房是否合理?楼梯房有没有暴涨的可能性?

有时间再写

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