房子的价值

从去年十一开始看欧神的文章,到现在真的动手开始看房子了,觉得成长了很多,但不足就更多。

总结下来房子的投资,价值来自以下几个范畴。

第一,是货币的贬值。一般人贷款的手段有限,房子成了放杠杆做空货币的一个重要手段。假设货币以每年5%左右的速度贬值(其实应该不止),7成贷款(相当于2.3倍杠杆),每年就有接近12%收益,如果5成,则是5%收益。注意,这是净收益,不是账面收益。账面收益等于净收益+货币贬值速度(等于加回5%. )

第二,是地块价值的变化。这包括城市重要性的变化,以及城市内板块价值的变化。板块价值,就是所谓地段价值。其核心在于,地段价值不在于目前如何,而是将来如何变化。比如欧神喜欢在城乡结合部下单,因为这里是地段升阶容易发生的地方。这个地方不在于赢很多,而是求稳,稳赢大盘。

第三,是市场需求的变化。比如深圳,现在年轻人多。10年后,这些人三十多四十了,孩子大了会有改善需求。到时这样的房子就会相对更贵一些。这个需要对市场有了解。

第四,是房型的价值判断。比如朝北、楼梯、低层,这些缺点可能导致房子很不好卖,卖家8折出售,但其实耐心卖可以卖到9折。这样就有利润空间了。而如果认真盯盘,利润空间可以更大。专业选手通常可以买到7折笋的盘,利润达到40%. 但像欧神这样的,就不会追求这些,而是追求100套9折笋这样的。

 

其实这些道理,只要多看自然就懂。真正厉害的人未必真的聪明,只是知道得多。当然先有一个体系再去看,自然如虎添翼。

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