20180924_看房记

昨天晚上在中原地产遇到一位叫向姐的中介,颇为靠谱。说给我介绍几个有缺点的房子。

今早虽然下着大雨,但还是坚持出门了。

第一套是大陆庄园,户型如下。120平,报580,均价48400. 01年房子。前方有一块空地,估计要拆迁重建,有可能波及此房。视野还算不错。大陆庄园11楼东南120

这个户型最大的问题在于不方正。客厅看电视别扭,最小的卧室也别扭(放不了大床)。后者有点难搞,问问欧大怎么说。(欧大说,进门处切掉一个角,房间切掉一个角,就可以了。算下来大概4-5个平方,5-6%吧。欧大还说,HK4平米就够放床了,尽矫情。哈哈)

第二套是仓前锦福苑,120平报600,均价5万,01年,西北,有点吵,景观一般,户型如下。仓前锦福苑9楼西北120

房子还算反正,除了一点点圆弧造型。卧室D是后加的,所以入户才浪费了5平米。南北窗也算是通透。走去南山桃园都是15分钟左右。

这户型按理说方方正正的,却总觉得别扭。不知为什么。比如我想改大一点房间,也不知道怎么设计。

第三套和第四套都是荟芳园。

第三套,22楼(or 21?),西北向,116平米,610万,均价52500,97年的房子。采光一般,视野尚可,前面低层被万科买下要拆了。

荟芳园22楼西北116.jpg

整个房子各部分的形状不错,客厅采光有点弱(不过经过我刚才对比前面那个房子,我觉得是装修的问题,太暗,所以不反光,因为前面那个房子很明亮,但朝向和窗户都没有太大区别)。形状不好的地方做了储物间,没有太大损失。

当然在我们看的时候这个房子已经有人在看,而且看样子他们要成交了。

第四套,就在楼下15楼. 南向,稍稍对着南海大道。比较吵。采光不错(再次觉得应该是前一个房子室内的原因)。报630(or 620?)

荟芳园15楼南116

朝向加分,噪音减分。户型跟前面基本对称的(厨房前面那家改了)。中介说不算对着路。比前面贵3%也许是南向的一点福利吧,不过前面那个这么快成交了,也不好说。

最后一个房子是个奇葩。面积只有90,赠送了20几平的露台(可以做2间房)。实在不知道怎么评价(因为露台好不好做房间不太清楚)。报670万。房子在链家的网都没有,我也懒得贴图了。反正现在的功力是不敢碰。

总结一下。发展商在设计房子的时候,应该已经充分考虑到附近人群的需求,设计出来的间隔应该已经是相对合理的(小改动自然是可以的)。所以如果一个房子的间隔看上去不好,恐怕是真的不好。当然如果我的功力增强一点,是可以看出不好间隔的房子的潜力。

原理上说,房子的缺点会随着房价上涨而被容忍,因此在房价不高的情况下扫入有“硬伤”的房子,是正确的做法。

这两天用“固定金额+强调大面积”的策略,看到几套不错的房子(不错=有缺点+价格低),一方面固然要感谢中原地产的向姐(估计到最后她也可能看出我不是真心要买)专业的服务。中原的扩张比较慢,业务员水平相对较高。两个陪我看房的人,都做了8年。相比之下链家就真是呵呵了。而另一方面,这个策略的确是很成功的。只有这样才能逼出那些比较奇怪的盘。这些盘中介未必会主动推因此要逼出来。

看这几套房子的过程,主要是增加了对房子缺点的认识。房子是多方面要素的综合体,不同要素对房价的影响,是需要观察的。这步棋下得很好。下一阶段要梳理一下目前看房的经验,然后针对性地去观察其他的要素。

另外点评一下桃园这边。感觉这边人很密集,车位不够,这样是不可能成为更高层次人群的住宅选择的。以欧神在仁恒河滨一例中的分析,如果一个地区住的人只降阶不升阶,对房子的升值是影响巨大的。当然要找到能升阶的地区不容易,但好歹不要降啊。(当然桃园要降阶也不容易)

从这个角度推断,地段真正的含义,不是好,而是会不会升阶。这值得注意。如果一个地区持续有更高层次的人迁入,则绝对是好消息。

房子最重要两个要素,目前我觉得,一个是面积,一个是地段。下一阶段可以看看更大户型的(比如140左右,这是未来十年二胎家庭改善的大需求)。也进一步验证下我对地段的看法是否正确。

另外,之前还盼着中秋可以加班,赚点加班费(一天顶20%月薪,但一般同时要加多两天)。现在看来,一天保守看房4套,以最终200套目标,是2%. 买房收益就当是100万(数量级肯定是对的),2%就是2万。所以加班无论如何是不划算的(废话我月薪当然没有10万)。当然从这个角度来讲,打工也是不划算的。。。嗯,当我没说好了。

 

 

 

廣告

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s

%d 位部落客按了讚: